هل يمكن إلغاء حقوق الرهن العقاري؟
المؤلف: M.Akhbar Dewani, S.H.,M.H.' />هل يمكن إعادة هيكلة اتفاقيات التمويل الشرعي
المؤلف: M.Akhbar Dewani, S.H.,M.H.' />
هل يمكن إعادة هيكلة اتفاقيات التمويل الشرعي
هل يمكن إلغاء حقوق الرهن العقاري؟
المؤلف: M.Akhbar Dewani, S.H.,M.H.
إن إعادة هيكلة الائتمان/التمويل في الصناعة المصرفية أمر طبيعي، حيث يكون الخيار هو الحل بحيث يظل التمويل الذي يتم تنفيذه يحتوي على قروض متعثرة ذات مصداقية كافية للبنك، بالإضافة إلى جهود البنك لمساعدة العملاء على تسوية التزاماتهم (المادة 1 الفقرة 6 من القانون رقم؛ 12 /Pojk.03/2015). في الممارسة المصرفية، تتبع أنشطة إعادة الهيكلة بالطبع اتفاقية جديدة يتبعها عقد اتفاقية جديدة أو اتفاقية إضافية (ملحق)، مع بنود واتفاقيات مختلفة.
في البنوك التقليدية، لا يعتبر هذا الإجراء مسألة قانونية جديدة وحاسمة بالنظر إلى أن البنوك التقليدية ليس لديها مجموعة متنوعة من العقود، بحيث أنه عند حدوث إعادة الهيكلة فإن اختيار الربط المستخدم من قبل الأطراف يظل هو نفسه العقد الأصلي. إلا أن الأمر قد يختلف مع الصيرفة الإسلامية التي تتعدد فيها اختيارات العقود التي يمكن تحديدها وفقاً لرغبات الأطراف واتفاقاتهم التي تمت وقت عقد إعادة الهيكلة.
وعندما تحدث إعادة الهيكلة فإنها ستؤثر بالتأكيد على جميع الصكوك القانونية التي تنطبق على ضمانات التمويل، دون استثناء حقوق الرهن. طبيعة الاتفاق في الرهن العقاري
يجب أن يتبع إتش تي إتش تي اتفاقية التمويل الرئيسية، بحيث يمكن استخدام الطبيعة الضمانية للملكية في الديون التي صدرت أو ستصدر. ويسبق منح HT وعد بمنح HT كضمان لسداد ديون معينة، وهو ما يُذكر في اتفاقية الدين ذات الصلة أو الاتفاقيات الأخرى التي ينشأ عنها الدين ويكون جزءًا لا يتجزأ منها.
ووفقًا للطبيعة التبعية لاتفاقية الاحتباس الحراري، يجب أن يكون المنح جزءًا تابعًا للاتفاقية الرئيسية، أي الاتفاقية التي تنشأ عنها العلاقة القانونية للدين والسداد المضمون بالدين. ويمكن أن يتم الاتفاق الذي ينشأ عنه علاقة الدين والائتمان هذه بسند تحت اليد أو يجب أن يتم بسند أصلي، وذلك حسب الأحكام القانونية التي تحكم مادة الاتفاق. (الفقرة 1 من المادة 10 من القانون رقم 4 لسنة 1996).
يمكن أن يكون الدين المضمون سداده عن طريق علاقة الدين والائتمان ديناً قائماً أو ديناً موعوداً بمبلغ معين أو مبلغاً يمكن تحديده وقت تقديم طلب تنفيذ علاقة الدين والائتمان بناء على اتفاق الدين والائتمان أو غيره من الاتفاقات التي تنشأ عنها علاقة الدين والائتمان المعنية. (المادة 3 من قانون UUHT رقم 4 لعام 1996). يعتمد وجود HT على وجود مستحقات مضمونة السداد. إذا تم محو المستحقات بسبب السداد أو لأسباب أخرى، فإن HT المعني يصبح تلقائيًا محوًا أيضًا. (الفقرة 1 من المادة 18 من القانون رقم 4 لسنة 1996).
وكمظهر من مظاهر اليقين القانوني، فإن طبيعة المستحقات تطبق بصرامة في اتفاقيات الديون والائتمان أو غيرها من الاتفاقات الأخرى التي تكون مضمونة السداد. في حالة انتقال المستحق المعني إلى دائن آخر، فإن HT الذي يضمنه، بموجب القانون، ينتقل أيضًا إلى ذلك الدائن.
لأن هاك تانجونغان بطبيعته هو ملحق لمستحق معين، والذي يستند إلى اتفاقية دين وائتمان أو اتفاقية أخرى، فإن ولادته ووجوده يتحددان بوجود المستحق المضمون بسداده. وفي حالة انتقال المستحق المعني إلى دائن آخر، فإن حق الرهن الذي يضمنه ينتقل أيضاً بحكم القانون إلى ذلك الدائن. ولا يتطلب تسجيل نقل حق الرهن العقاري صكًّا من صكوك الرهن المضمون، بل يستند بشكل كافٍ إلى صك نقل المستحقات المضمونة. وبدون إهمال اليقين القانوني للأطراف المعنية، فإن بساطة إدارة تسجيل حقوق الرهن، بصرف النظر عن نقل وإطفاء المستحقات المضمونة، تظهر أيضا في إطفاء الحق بسبب أسباب أخرى، أي بسبب إبراء الدائن المعني، وتنظيف موضوع الرهن بناء على تحديد الترتيب من قبل رئيس المحكمة الجزئية، وإطفاء حقوق الأرض التي تستخدم كضمان. (بند التفسير العام رقم 8 من القانون رقم 4 لسنة 1996).
وتهدف هذه الأحكام إلى إظهار أنه بالإضافة إلى أن طبيعة الحق المملوكة من قبل HT هي دائما مرفقة دائما، فإن HT الذي يتم إجراؤه يجب أن يشير أيضا على وجه التحديد وبالتفصيل إلى الدين المشار إليه في اتفاق معين، لتجنب المعنى الغامض والتفسيرات المتعددة التي يمكن أن تؤدي إلى غموض HT نفسه. بين الإضافة والاتفاق الجديد
في قواعد القانون المدني، من المقرر في قواعد القانون المدني أن كل اتفاق يكون صحيحاً قانوناً بالنسبة للأطراف المتفقين على الاتفاق (1338 كوهبر). بينما في الممارسة المصرفية هناك العديد من أنواع المصطلحات المتعلقة بالاتفاقيات مثل الاتفاقيات الإضافية والتعديلات والتغييرات على الاتفاقيات والاتفاقيات الرئيسية والاتفاقيات الملحقة وتمديد الاتفاقيات / العقود.
يعرّف القاموس الإندونيسي الكبير أن المقصود باتفاقية الإضافة هو مجلد إضافي (إلى كتاب)؛ أو ملحق أو حكم أو مادة إضافية، على سبيل المثال في صك. بشكل عام، تُستخدم هذه الإضافة بشكل عام عندما تكون هناك إضافات أو ملحقات للاتفاقية الرئيسية وتكون جزءًا لا يتجزأ من الاتفاقية الرئيسية. نظراً لطبيعتها القابلة للتغيير من أجل مواكبة التطورات الديناميكية للأعمال أو تهدف إلى تغيير بعض أحكام الاتفاقية الرئيسية، مع استمرار الاتفاق على البنود الرئيسية في الاتفاقية الرئيسية. في الصناعة المصرفية الإسلامية، عادة ما يتم إبرام اتفاقيات الإضافة عند إعادة هيكلة التمويل، أو تجديد الديون (التجديد)، أو الإقراض من الباطن، أو الإقراض من الباطن، أو في حالة وضع أموال استثمارية للشركاء في شكل اتفاقيات مع توجيه أو خدمة أو تنفيذ مخططات. في حين أن اتفاقية التعديل هي اتفاقية توافق على تغيير الاتفاقية الأولية إما جزئيًا أو كليًا، وعلى أساسها تتغير حقوق والتزامات الأطراف أيضًا.
وبالطبع، طالما أن الاتفاق يستوفي المتطلبات الموضوعية والذاتية على النحو المحدد في المادة 1320 من القانون المدني، فإن الاتفاق يظل له استقلالية ملزمة محدودة على الاتفاق، بما في ذلك عندما يكون الاتفاق مستندًا إلى اتفاقات أخرى، على سبيل المثال.
تحويل العقاد في إعادة هيكلة التمويل
فيما يتعلق بإعادة الهيكلة في قرار محكمة بانتن العليا رقم 118 / PDT / 2015 / PT BTN، فإن قرار المحكمة العليا في بانتن يوفر إشارة لممارسي الصناعة الشرعية في إندونيسيا بأن العقد الأخير الناتج عن إعادة الهيكلة لا يمكن استخدامه كأساس في محاولة لتنفيذ التنفيذ، مع حقيقة أن العقد الأول هو مرابحة وعقد إعادة الهيكلة هو عقد مشاركة. فتوى DSN MUI رقم: 04/DSN-MUI/IV/2000 تنص على أن "البنوك الشرعية تحتاج إلى تسهيلات المرابحة لمن يحتاج إليها، وهي بيع السلعة بتأكيد ثمنها للمشتري ويدفع المشتري زيادة على ذلك كربح". بينما جاء في فتوى دائرة الإفتاء العام رقم: 08/DSN-MUI/IV/2000 بشأن المشاركة: "أن التمويل القائم على عقد تعاون بين طرفين أو أكثر في عمل معين، يساهم فيه كل طرف بأموال على أن يتحمل الربح والمخاطر معاً وفقاً لما تم الاتفاق عليه.
وبطبيعة الحال، فإن عقد التمويل على أساس "البيع والشراء" الذي كان في الأصل يستخدم لضمان التمويل على أساس "البيع والشراء" قد تغير من حيث المبدأ إلى ضمان التمويل على أساس عقد "المشاركة" الذي له مقاصد شرعية مختلفة. وبطبيعة الحال، فإن اختلاف العقود في إعادة الهيكلة هذه ممكن جدا بالنظر إلى أن هناك على الأقل خمسة أنظمة عقود أساسية مختلفة في الصيرفة الإسلامية: أولا، معاملات المشاركة في الربح على شكل مضاربة ومشاركة؛ ثانيا، معاملات الإجارة على شكل إجارة أو إجارة شراء على شكل إجارة منتهية بالتمليك؛ ثالثا، معاملات البيع والشراء على شكل مرابحة وسلم واستصناع؛ رابعا، معاملات الإقراض والاقتراض على شكل قروض في الذمم؛ خامسا، معاملات الإجارة الخدمية على شكل إجارة لمعاملات متعددة الخدمات. وعلى هذا فإن عقد المرابحة الذي يقصد به ضمان الدين بعقد المرابحة لا ينطبق إلا على دين المرابحة فقط، فلا تنطبق الآثار المترتبة على عقد المرابحة مثلاً على عقد إعادة هيكلة المساقاة مع أنه لا يزال في تمويل واحد. ومع ذلك، فإن هذا لا يمحو ديون العملاء المدينين للبنوك.
وفي حال أراد البنك أن يسري عقد إعادة الهيكلة على العقد الأصلي وعقد إعادة الهيكلة أيضاً، فإنه بموجب القانون وبناءً على أحكام عقد إعادة الهيكلة الحالية يجب عليه أيضاً تسجيل عقد إعادة الهيكلة في مكتب الأراضي من أجل ضمان الدين بناء على الاتفاق قبل وبعد إعادة الهيكلة.
في البنوك التقليدية، لا يعتبر هذا الإجراء مسألة قانونية جديدة وحاسمة بالنظر إلى أن البنوك التقليدية ليس لديها مجموعة متنوعة من العقود، بحيث أنه عند حدوث إعادة الهيكلة فإن اختيار الربط المستخدم من قبل الأطراف يظل هو نفسه العقد الأصلي. إلا أن الأمر قد يختلف مع الصيرفة الإسلامية التي تتعدد فيها اختيارات العقود التي يمكن تحديدها وفقاً لرغبات الأطراف واتفاقاتهم التي تمت وقت عقد إعادة الهيكلة.
وعندما تحدث إعادة الهيكلة فإنها ستؤثر بالتأكيد على جميع الصكوك القانونية التي تنطبق على ضمانات التمويل، دون استثناء حقوق الرهن. طبيعة الاتفاق في الرهن العقاري
يجب أن يتبع إتش تي إتش تي اتفاقية التمويل الرئيسية، بحيث يمكن استخدام الطبيعة الضمانية للملكية في الديون التي صدرت أو ستصدر. ويسبق منح HT وعد بمنح HT كضمان لسداد ديون معينة، وهو ما يُذكر في اتفاقية الدين ذات الصلة أو الاتفاقيات الأخرى التي ينشأ عنها الدين ويكون جزءًا لا يتجزأ منها.
ووفقًا للطبيعة التبعية لاتفاقية الاحتباس الحراري، يجب أن يكون المنح جزءًا تابعًا للاتفاقية الرئيسية، أي الاتفاقية التي تنشأ عنها العلاقة القانونية للدين والسداد المضمون بالدين. ويمكن أن يتم الاتفاق الذي ينشأ عنه علاقة الدين والائتمان هذه بسند تحت اليد أو يجب أن يتم بسند أصلي، وذلك حسب الأحكام القانونية التي تحكم مادة الاتفاق. (الفقرة 1 من المادة 10 من القانون رقم 4 لسنة 1996).
يمكن أن يكون الدين المضمون سداده عن طريق علاقة الدين والائتمان ديناً قائماً أو ديناً موعوداً بمبلغ معين أو مبلغاً يمكن تحديده وقت تقديم طلب تنفيذ علاقة الدين والائتمان بناء على اتفاق الدين والائتمان أو غيره من الاتفاقات التي تنشأ عنها علاقة الدين والائتمان المعنية. (المادة 3 من قانون UUHT رقم 4 لعام 1996). يعتمد وجود HT على وجود مستحقات مضمونة السداد. إذا تم محو المستحقات بسبب السداد أو لأسباب أخرى، فإن HT المعني يصبح تلقائيًا محوًا أيضًا. (الفقرة 1 من المادة 18 من القانون رقم 4 لسنة 1996).
وكمظهر من مظاهر اليقين القانوني، فإن طبيعة المستحقات تطبق بصرامة في اتفاقيات الديون والائتمان أو غيرها من الاتفاقات الأخرى التي تكون مضمونة السداد. في حالة انتقال المستحق المعني إلى دائن آخر، فإن HT الذي يضمنه، بموجب القانون، ينتقل أيضًا إلى ذلك الدائن.
لأن هاك تانجونغان بطبيعته هو ملحق لمستحق معين، والذي يستند إلى اتفاقية دين وائتمان أو اتفاقية أخرى، فإن ولادته ووجوده يتحددان بوجود المستحق المضمون بسداده. وفي حالة انتقال المستحق المعني إلى دائن آخر، فإن حق الرهن الذي يضمنه ينتقل أيضاً بحكم القانون إلى ذلك الدائن. ولا يتطلب تسجيل نقل حق الرهن العقاري صكًّا من صكوك الرهن المضمون، بل يستند بشكل كافٍ إلى صك نقل المستحقات المضمونة. وبدون إهمال اليقين القانوني للأطراف المعنية، فإن بساطة إدارة تسجيل حقوق الرهن، بصرف النظر عن نقل وإطفاء المستحقات المضمونة، تظهر أيضا في إطفاء الحق بسبب أسباب أخرى، أي بسبب إبراء الدائن المعني، وتنظيف موضوع الرهن بناء على تحديد الترتيب من قبل رئيس المحكمة الجزئية، وإطفاء حقوق الأرض التي تستخدم كضمان. (بند التفسير العام رقم 8 من القانون رقم 4 لسنة 1996).
وتهدف هذه الأحكام إلى إظهار أنه بالإضافة إلى أن طبيعة الحق المملوكة من قبل HT هي دائما مرفقة دائما، فإن HT الذي يتم إجراؤه يجب أن يشير أيضا على وجه التحديد وبالتفصيل إلى الدين المشار إليه في اتفاق معين، لتجنب المعنى الغامض والتفسيرات المتعددة التي يمكن أن تؤدي إلى غموض HT نفسه. بين الإضافة والاتفاق الجديد
في قواعد القانون المدني، من المقرر في قواعد القانون المدني أن كل اتفاق يكون صحيحاً قانوناً بالنسبة للأطراف المتفقين على الاتفاق (1338 كوهبر). بينما في الممارسة المصرفية هناك العديد من أنواع المصطلحات المتعلقة بالاتفاقيات مثل الاتفاقيات الإضافية والتعديلات والتغييرات على الاتفاقيات والاتفاقيات الرئيسية والاتفاقيات الملحقة وتمديد الاتفاقيات / العقود.
يعرّف القاموس الإندونيسي الكبير أن المقصود باتفاقية الإضافة هو مجلد إضافي (إلى كتاب)؛ أو ملحق أو حكم أو مادة إضافية، على سبيل المثال في صك. بشكل عام، تُستخدم هذه الإضافة بشكل عام عندما تكون هناك إضافات أو ملحقات للاتفاقية الرئيسية وتكون جزءًا لا يتجزأ من الاتفاقية الرئيسية. نظراً لطبيعتها القابلة للتغيير من أجل مواكبة التطورات الديناميكية للأعمال أو تهدف إلى تغيير بعض أحكام الاتفاقية الرئيسية، مع استمرار الاتفاق على البنود الرئيسية في الاتفاقية الرئيسية. في الصناعة المصرفية الإسلامية، عادة ما يتم إبرام اتفاقيات الإضافة عند إعادة هيكلة التمويل، أو تجديد الديون (التجديد)، أو الإقراض من الباطن، أو الإقراض من الباطن، أو في حالة وضع أموال استثمارية للشركاء في شكل اتفاقيات مع توجيه أو خدمة أو تنفيذ مخططات. في حين أن اتفاقية التعديل هي اتفاقية توافق على تغيير الاتفاقية الأولية إما جزئيًا أو كليًا، وعلى أساسها تتغير حقوق والتزامات الأطراف أيضًا.
وبالطبع، طالما أن الاتفاق يستوفي المتطلبات الموضوعية والذاتية على النحو المحدد في المادة 1320 من القانون المدني، فإن الاتفاق يظل له استقلالية ملزمة محدودة على الاتفاق، بما في ذلك عندما يكون الاتفاق مستندًا إلى اتفاقات أخرى، على سبيل المثال.
تحويل العقاد في إعادة هيكلة التمويل
فيما يتعلق بإعادة الهيكلة في قرار محكمة بانتن العليا رقم 118 / PDT / 2015 / PT BTN، فإن قرار المحكمة العليا في بانتن يوفر إشارة لممارسي الصناعة الشرعية في إندونيسيا بأن العقد الأخير الناتج عن إعادة الهيكلة لا يمكن استخدامه كأساس في محاولة لتنفيذ التنفيذ، مع حقيقة أن العقد الأول هو مرابحة وعقد إعادة الهيكلة هو عقد مشاركة. فتوى DSN MUI رقم: 04/DSN-MUI/IV/2000 تنص على أن "البنوك الشرعية تحتاج إلى تسهيلات المرابحة لمن يحتاج إليها، وهي بيع السلعة بتأكيد ثمنها للمشتري ويدفع المشتري زيادة على ذلك كربح". بينما جاء في فتوى دائرة الإفتاء العام رقم: 08/DSN-MUI/IV/2000 بشأن المشاركة: "أن التمويل القائم على عقد تعاون بين طرفين أو أكثر في عمل معين، يساهم فيه كل طرف بأموال على أن يتحمل الربح والمخاطر معاً وفقاً لما تم الاتفاق عليه.
وبطبيعة الحال، فإن عقد التمويل على أساس "البيع والشراء" الذي كان في الأصل يستخدم لضمان التمويل على أساس "البيع والشراء" قد تغير من حيث المبدأ إلى ضمان التمويل على أساس عقد "المشاركة" الذي له مقاصد شرعية مختلفة. وبطبيعة الحال، فإن اختلاف العقود في إعادة الهيكلة هذه ممكن جدا بالنظر إلى أن هناك على الأقل خمسة أنظمة عقود أساسية مختلفة في الصيرفة الإسلامية: أولا، معاملات المشاركة في الربح على شكل مضاربة ومشاركة؛ ثانيا، معاملات الإجارة على شكل إجارة أو إجارة شراء على شكل إجارة منتهية بالتمليك؛ ثالثا، معاملات البيع والشراء على شكل مرابحة وسلم واستصناع؛ رابعا، معاملات الإقراض والاقتراض على شكل قروض في الذمم؛ خامسا، معاملات الإجارة الخدمية على شكل إجارة لمعاملات متعددة الخدمات. وعلى هذا فإن عقد المرابحة الذي يقصد به ضمان الدين بعقد المرابحة لا ينطبق إلا على دين المرابحة فقط، فلا تنطبق الآثار المترتبة على عقد المرابحة مثلاً على عقد إعادة هيكلة المساقاة مع أنه لا يزال في تمويل واحد. ومع ذلك، فإن هذا لا يمحو ديون العملاء المدينين للبنوك.
وفي حال أراد البنك أن يسري عقد إعادة الهيكلة على العقد الأصلي وعقد إعادة الهيكلة أيضاً، فإنه بموجب القانون وبناءً على أحكام عقد إعادة الهيكلة الحالية يجب عليه أيضاً تسجيل عقد إعادة الهيكلة في مكتب الأراضي من أجل ضمان الدين بناء على الاتفاق قبل وبعد إعادة الهيكلة.
